房屋征收動拆遷常見案件類型及辦案經驗分享

主講：雷敬祺律師

一、非訟案件

（一）企業搬遷【重點】

※自有產權

律師工作內容：

1、盡職調查

（1）審查被拆遷企業的土地狀況、房屋狀況或者房屋租賃合同；

……

2、協助制作《拆遷損失報告》

（1）協助被拆遷企業按照拆遷人的要求制作《地上物動遷調查表》；

……

（3）協助被拆遷企業制作《拆遷損失報告》。

3、參與拆遷協商談判

（1）為被拆遷企業的管理層和拆遷經辦人員進行必要的法律培訓、溝通談判策略和方案。

……

4、參與裁決與相關訴訟

代理被拆遷企業參加拆遷裁決、行政訴訟和民事訴訟；

5、審查征收補償協議

（1）審查拆遷補償安置協議是否對被拆遷企業存在不利，是否存在其他法律風險；

……

辦案經驗分享：

1、  靈活掌握談判尺度，爭取當事人利益的最大化。（是否有拆遷許可證？釘子戶并不是目的）

2、  評估主動權的爭取。（超越法律規定）

常見問題：

1、違章建筑的處理

※房屋租賃

律師工作內容：

同上

辦案經驗分享：

1、  嚴格遵守租賃合同約定。

2、  停產停業損失及搬遷損失爭取。

主要法律依據：

《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》

十一、房屋拆遷補償款之外的其他補償費，應按什么原則處理？

答：……設備搬遷和安裝費用，無法恢復使用的設備按重置價結合成新結算的費用，應歸設備所有人。因拆遷造成停產、停業損失的補償歸遭受實際損失的經營人。

《上海市高級人民法院關于不服房屋拆遷裁決案件審理若干問題解答》2004.4.3

問題九：被訴房屋拆遷裁決涉及私房產權人、公房承租人與注冊在被拆房屋內的營業執照持有人不一致時，應當如何處理？

答：在拆除非居住用房涉及產權人、承租人與營業執照持有人不一致時，對于非居住房屋的補償安置按《細則》第四十四條處理。對于拆除非居住用房發生的設備搬遷和安裝費用及對拆遷造成的停產停業的補償費用，應歸營業執照持有人或設備的實際所有人所有。

（二）   政府房屋征收項目法律顧問

律師作為第三方參與房屋征收動拆遷案件的必要性及工作內容

（1）必要性：律師作為第三方全程深度介入房屋征收動拆遷案件，把動遷糾紛化解在萌芽狀態，從根本上降低了“維穩”成本。

（2）律師作為第三方參與房屋征收動拆遷案件主要工作內容：

①社會穩定風險評估、違法建筑的認定與救濟、補償安置方案的聽證；

②協助政府部門完善有關規章制度和操作規范，審核相關法律文件的合 法合規性；

③協助政府部門做好對房企和拆遷戶的法制宣傳；

④為政府部門事先預見動拆遷改造中可能出現的矛盾糾紛，預測和評估法律風險，并提出防范措施；

⑤針對已出現的法律糾紛為政府部門提供法律咨詢、出具法律意見；

⑥協助政府部門進行事后跟蹤總結，做好后續法務工作。

⑦協助政府部門提前介入法制宣傳，為棚戶改造工作的開展掃除民眾思想上的障礙；（如：集中宣講、制作并向社區居民發放法律宣傳卡冊等）；

⑧在拆遷補償等事務中，協同政府部門參與必要的協商、談判和合同簽署等；

⑨為政府部門與拆遷單位、拆遷戶之間關系的協調發展搭建橋梁，協助政府部門處理爭議與糾紛；

⑩為地區百姓在舊區改造中遇到的法律事務和疑難問題提供法律幫助。

主要法律依據:

（1）《國有土地上房屋征收與補償條例》（中華人民共和國國務院令第590號，2011年1月21日公布施行）

第十二條 市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規定進行社會穩定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

（2）《北京市住房和城鄉建設委員會關于國有土地上房屋征收與補償中有關事項的通知》

（京建法〔2012〕19號）

十二、購買服務

（三）   涉動拆遷信訪案件核查及法律意見

律師協助化解房屋征收動拆遷信訪矛盾案件工作內容

（1）全程法律顧問服務。參與政策宣傳、咨詢，參與矛盾協調、化解。

（2）房屋征收動遷拆信訪案件全過程核查，出具核查報告及律師意見。核查征收決定、征收補償方案、征收程序等征收全過程是否符合法律規定，被征收人的訴求是否有依據，并給出化解、中止或終結的律師意見。

（四）征收補償談判協商（代表被征收人）

二、訴訟案件

（一）   不服征收決定案（原不服拆遷許可證）

1、關于“公共利益”的爭論 前提：公共利益

2、征收房屋的啟動程序和步驟 程序規定

3、征收范圍如何確定 不同項目，不同確定主體

4、關于舊城區改建項目的特殊規定

（二）   不服征收補償決定案（原不服拆遷裁決）

關鍵點：

1、  認定事實是否清楚。（房屋面積、人口認定）

2、  程序是否合法。（評估、協商情況）

3、  適用法律政策是否正確。（法律規定、政策口徑）

（三）征收補償協議撤銷或無效案

關鍵點：

1、  一年內可行使撤銷權。除斥期間。

2、  撤銷：重大誤解、顯失公平、欺詐、脅迫的手段或者乘人之危而訂立。

3、  無效：違反法律、行政法規的強制性規定。

（四）動遷補償款及安置房屋分割案（共有糾紛）【重點】

房屋征收補償款分割原則

（1）     征收居住房屋的，被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人；

（2）     公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。

（3）     被征收人、公有房屋承租人、同住人、房屋使用人對征收補償有約定的，按照約定處理。

【法律指引】

《上海市高級人民法院關于房屋動拆遷補償款分割民事案件若干問題的解答》